Vivim una bombolla immobiliària?

Els darrers anys estem veient una important recuperació del mercat immobiliari. Incrementen el nombre d’operacions, els preus i el nombre d’hipoteques. La qüestió és: hem de parlar de “bombolla”? La meva opinió és que no, i crec que puc aportar dades que donen suport a aquesta consideració. Em centraré en les relatives a Catalunya, amb alguna extensió a Barcelona. Pel que fa al nombre d’operacions, l’any 2021 ha sigut el més actiu des del 2017, però hem de tenir en compte que veníem d’un 2020 amb el mercat parcialment tancat per culpa del covid i, per tant, amb una demanda estancada que va aflorar al 2021. De fet, si calculem la mitjana 2021-2020 resulta una xifra inferior a les vendes de l’any 2019 i també del 2018. En referència als preus, les dades de l’INE del quart trimestre de 2021 situen els preus encara un 15% per sota dels del primer trimestre de 2007, any previ a la crisi immobiliària-financera. Cal però fer un matis, l’obra nova (degut a l’estancament de la producció dels darrers anys) ja ha superat el nivell de preus de 2007, mentre que l’habitatge de segona ma queda lluny d’aquells nivells. És important ressaltar que al 2021 l’obra nova ha representat únicament el 17% de les operacions mentre que la de segona mà ha estat el motor principal amb el 83%. Aquesta dada indica que estem treballant amb una oferta molt limitada, contràriament als anys anteriors a la crisi en els que es va edificar massivament. Un altre element per avaluar és l’endeutament dels compradors, per això analitzem el volum d’hipoteques. A Catalunya el nombre d’hipoteques formalitzades és clarament inferior al de habitatges venuts. De fet, al 2021 es van formalitzar un 27% més de compres que d’hipoteques, indicador que implica que hi ha un important aportació d’estalvi acumulat a les operacions. També és favorable l’evolució del valor mitjà de les hipoteques, que en 2021 va assolir els 162.000 euros, lluny del màxim de 2007 que va ser de 184.000 euros. Ajuda a posar en valor aquesta dada el fet de saber que la durada mitjana de les hipoteques formalitzades és de 24 anys i que la majoria, un 67%, es contracten a tipus fix, que durant l’any 2021 ha estat al voltant del 2,8%. Amb aquestes dades podem calcular la quota hipotecària mitjana a Catalunya que es situa en 772 euros mes. Si fem el mateix càlcul amb les dades de la província de Barcelona, el resultat és una quota de 842 euros mes. Per valorar l’assequibilitat d’aquesta quota podem calcular l’esforç que representa sobre uns ingressos familiars anuals de 2,5 vegades el SMI (33.775 euros al 2021). A Catalunya, l’esforç seria del 27,5% i a Barcelona del 30%, ambdós per sota de l’esforç màxim que es considera assumible. Crec que podem afirmar que no estem en un escenari de bombolla. Els preus han evolucionat des de la caiguda de l’oferta arran de la crisi immobiliària que es va iniciar al 2008, però dintre d’un marc raonable pel que fa al nombre d’operacions i a l’endeutament dels compradors. Tanmateix, el mercat presenta tensions des de l’oferta donat que l’obra nova no s’ha recuperat de l’aturada provocada per la crisi sanitària i això pot pressionar els preus a l’alça. De cara al futur, hem d’estar atents als efectes de la inflació sobre la política monetària del BCE, en la mesura que pot provocar una pujada de tipus d’interès que encariria el preu de les hipoteques i disminuiria la capacitat d’endeutament dels compradors amb la conseqüent moderació de preus. Tampoc podem oblidar l’actual crisi geopolítica i la seva possible derivada sobre l’economia, que finalment afectaria negativament al mercat immobiliari.

Vivim una bombolla immobiliària?

Els preus de la vivenda pugen dins d’un marc raonable pel que fa referència al nombre d’operacions i a l’endeutament dels compradors

El més llegit