Vedat a l’especulació del lloguer a Berlín

«A partir del desembre vinent només estarà obligat a pagar la següent quantitat». Centenars de milers de berlinesos van rebre les últimes setmanes de l’any passat una carta dels seus arrendadors amb el missatge que obre aquest text. És la conseqüència de l’entrada en vigor de la segona fase de llei de límits en els lloguers de les vivendes a la capital alemanya. Les cartes, no obstant, també solen incloure la següent advertència: «Li recomanem que reservi la diferència entre el preu contractual i la reducció provisional del lloguer a causa de les incerteses legals existents». La llei, aprovada pel tripartit de socialdemòcrates, verds i postcomunistes que governa a Berlín, està recorreguda davant el Tribunal Constitucional; els seus detractors –partits conservadors i associacions de propietaris– consideren que la normativa depassa les competències del govern de la ciutat-estat i també que viola el dret a la propietat privada recollit per la Constitució alemanya. Tot i que la justícia ha rebutjat diverses sol·licituds urgents de fre a la llei per aquesta segona qüestió, experts recomanen als inquilins conservar els diners que ara s’estalvien: si el Constitucional resol en contra de la llei, previsiblement hauran de reemborsar-los. Més d’un milió de beneficiats Més d’un milió de beneficiatsUnes 350.000 llars ja es beneficien de la segona fase de la llei, segons estimacions de l’Associació Inquilins Berlinesos, el lobi més gran d’arrendataris de la ciutat. La primera fase de la regulació va entrar en vigor el febrer del 2020, quan al voltant d’un milió i mig de lloguers ja van quedar congelats al nivell del juny del 2019. A partir del 2022 només podran pujar un 1,3% anualment, i a partir d’aquest desembre, aquells contractes de lloguer que estiguin un 20% per sobre dels límits permesos -9,80 euros per metre quadrat per a vivendes sempre que no siguin de nova construcció, o el seu equipament i emplaçament excepcionals les excloguin del compliment legal. Els propietaris estan obligats a informar els seus inquilins de la rebaixa del preu i a portar-la a terme; altrament, s’enfronten a multes. La de Berlín no és la primera regulació del mercat del lloguer aprovada a Alemanya. El 2015, el Parlament federal va aprovar una llei de fre dels lloguers, amb vigència a tot el territori de la república, que estableix que els nous contractes d’arrendament només podien estar un 10% per sobre del preu mitjà de la zona on estigui situada la vivenda. Però no va ser prou per frenar els preus a Berlín, una ciutat afectada per una alta especulació protagonitzada sobretot per fons d’inversió que van veure una oportunitat d’or en un mercat amb preus relativament baixos i majoritàriament de lloguer –els petits propietaris són minoria a la capital alemanya–, que prometia alts marges de benefici per al gran capital. «Aquesta llei no va funcionar sobretot per la cobertura de costos de les obres de modernització: un 11% d’aquests costos podien ser inclosos en el preu final de lloguer i per sempre, i això va portar l’aprovació de la llei berlinesa», explica a EL PERIÓDICO Christoph Trautvetter, acadèmic especialista en legislació immobiliària i justícia fiscal, i autor de l’informe ‘¿A qui pertany la ciutat?’ finançat per la Fundació Rosa Luxemburg, que analitza les estructures de propietaris a Berlín. «De tota manera, la legislació del 2015 va ajudar a contenir els preus, sobretot si comparem la situació alemanya amb l’espanyola», afegeix Trautvetter. Barcelona i Berlín Barcelona i BerlínAmb un salari mitjà de poc més de 1.400 euros mensuals, un inquilí ha de pagar una mitjana de 959 euros de lloguer al mes a Barcelona. Això suposa més del 60% dels seus ingressos. El percentatge dedicat al lloguer a Berlín ascendeix al 36% del salari mitjà de la capital alemanya (2.536 euros). És la comparativa que es desprèn de l’estudi de Trautvetter, i que demostra les diferències entre els dos models. Així doncs, ¿podria funcionar la llei berlinesa a la capital catalana? «No són situacions comparables, perquè Espanya no té un marc legal de l’arrendament com el d’Alemanya, i perquè el percentatge de propietaris allà és molt més gran que aquí», aclareix a EL PERIÓDICO Reiner Wild, secretari general de l’Associació Inquilins Berlinesos. Wild va presentar la llei de limitació berlinesa de lloguer en conferències organitzades pels governs autonòmics basc i català; aquest últim fins i tot ha aprovat recentment una llei de regulació del lloguer inspirada parcialment en la norma de la capital alemanya. «Sembla que el Govern espanyol està preparant una llei similar a la catalana per a altres parts de l’Estat. En tot cas, la llei berlinesa podria ser una bona base per a una regulació del mercat de lloguer espanyol», assegura Wild, que reconeix que està en «contacte permanent» amb associacions de defensa dels drets dels arrendataris de l’Estat espanyol i l’organització del qual fins i tot tradueix ja algunes de les seves notes de premsa al castellà. Una llei d’emergència En tot cas, la situació a la capital alemanya està lluny de ser ideal. «La llei de límits en els lloguers de les vivendes és una solució de curt termini per a un mercat de lloguer que estava fora de control a Berlín», creu Christoph Trautvetter, que reconeix que la legislació afavoreix tant les altes rendes com els més pobres de la ciutat, els que més dificultats tenen per trobar una vivenda o per pagar la que ja lloguen. Segons l’analista, tant la capital alemanya com la resta d’Alemanya necessiten regulacions més precises que complementin les limitacions del lloguer: la prohibició més estricta de mantenir vivendes buides, d’especular amb terrenys construïbles o un impost més rigorós per a transaccions immobiliàries en podrien ser només algunes.

Vedat a l’especulació del lloguer a Berlín

La ciutat va posar en marxa a finals de l’any passat una llei per limitar el preu de les vivendes arrendades

Un veí de la capital alemanya gasta com a inquilí una mitjana del 36% dels seus ingressos, davant el 60% que s’hi gasta un barceloní

El més llegit