La crisi de la vivenda, un puzle de deu peces

Una de les solucions per pal·liar les mancances del mercat seria la vivenda protegida. Tanmateix, Espanya és a la cua d’Europa (només una mica per davant de països com Lituània, Estònia i la República Txeca). La situació és conseqüència de la paralització del pla estatal del sector, que fins a l’any 2013 va incentivar la construcció de pisos socials. El programa, no obstant, es va frenar amb les retallades posteriors a la crisi econòmica i mai s’ha tornat a reactivar. Als promotors, a més, no els resulta atractiu construir aquest tipus de vivendes atesos els increments de costos que pateixen. Més de 13 milions de llars a Espanya es troben en zones tensionades pel lloguer, o, cosa que és el mateix, en aquests barris les famílies dediquen més d’un 30% de la seva renda a pagar l’arrendament. Gairebé el 20% dels codis postals d’Espanya estarien en aquestes àrees tensionades, el 61,09% de les llars, tot i que de moment només Catalunya les ha regulat. El percentatge de persones que viuen en zones tensionades supera el 40% de la població a 10 províncies, entre les quals destaquen les Balears (94,74%), Màlaga (94,4%), Madrid i Cadis (totes dues amb un 89,94%) i Barcelona (80,7%). Llogar una vivenda de dos dormitoris costa un 83% més de mitjana que la quota de la hipoteca d’un pis de les mateixes característiques. Només a les províncies de Cadis i Guipúscoa és més recomanable pagar una renda de lloguer que una quota d’hipoteca, segons el portal immobiliari idealista.com. La principal barrera a l’hora de comprar són, no obstant, els diners que cal aportar d’entrada, que, en el cas del pis esmentat, ascendirien a 48.480 euros. A això s’haurien d’afegir, a més, les corresponents despeses de notari i de registre: entre un 0,2% i 0,5% del preu de la vivenda en el primer cas (més el cost de sol·licitar una còpia de l’escriptura) i uns 600 euros per registrar la propietat. A això cal sumar-hi el fet que la creació de llars a Espanya s’ha accelerat en els últims anys (és el país amb més creixement demogràfic en nombres absoluts de la Unió Europea). Impulsada sobretot per la immigració, la xifra de famílies que busquen casa creix molt per sobre de l’oferta de vivenda. La creació neta anual de llars se situa en més de 250.000 a l’any. Només entre el 2022 i el 2023 se’n va sumar 545.000, segons indica el Banc d’Espanya, però hi ha projeccions que l’eleven. Al seu torn, també varia la demanda, que opta per pisos més petits a l’haver-hi llars amb menys membres. Els joves i els immigrants són els que tenen més complicat l’accés a la vivenda, bàsicament per la precarietat dels seus llocs de treball i, en conseqüència, perquè els seus salaris són molt més exigus. Entre els anys 2015 i 2022, l’augment del preu de compra d’una vivenda ha arribat gairebé a duplicar els salaris mitjans dels menors de 34 anys. Això està dificultant l’emancipació dels joves i està augmentant un fenomen que fins ara era minoritari: els lloguers compartits o per habitacions, que també se n’estan disparant els preus, amb rendes rècord en ciutats com Barcelona i Madrid. L’evolució dels preus, tant del lloguer com de la compravenda, ha sigut creixent en els últims anys. I no sembla que hagi de frenar. El lloguer mitjà se situava el maig passat en 13 euros el metre quadrat, amb una pujada interanual del 13%. En ciutats com Madrid i Barcelona, els preus superen els 20 euros/m² en alguns barris, mentre que a Extremadura i Castella-la Manxa estan per sota dels 8 euros/m². En el cas de les vivendes de compravenda, el preu ha pujat un 2,4% en els 12 mesos anteriors, fins a situar-se en 2.098 euros el metre quadrat. Això sí, mentre que el que paguen els que compren un pis ha pujat de manera gradual des del 2013, els arrendaments s’han disparat aquest 2024. Els preus de la vivenda creixen més que els salaris. La inflació s’ha menjat una part dels augments en el cas dels lloguers, però no és així en grans ciutats on augmenta la demanda tant de noves llars com per part del turisme, com és el cas de Barcelona. A Espanya, les dades són de l’Agència Tributària i corresponen a l’estoc de lloguers, mentre que a Barcelona procedeixen de l’Incasòl i reflecteixen el flux de nous contractes. És evident el diferencial entre la pujada dels salaris i el preu de la vivenda, destaca José García Montalvo, professor d’Economia de la Universitat Pompeu Fabra i investigador de la Barcelona Graduate School of Economics i de l’Institut Valencià d’Investigacions Econòmiques. Espanya és el quart país de la Unió Europea –per darrere de Dinamarca, Bèlgica i els Països Baixos– amb més percentatge de llars que destinen més de la meitat dels ingressos a pagar la casa on viuen. Una de cada cinc famílies suporten aquesta situació d’asfíxia habitacional. En el cas dels que paguen un lloguer, el 65% de les llars espanyoles hi destinen més del 25% dels seus ingressos mensuals, i un 31% hi aporta més del 40%. Els que hi dediquen menys del 25% són minoritaris (35%), que està molt lluny de la mitjana de la Unió Europea i de països com ara Suècia (49%) i Alemanya (56%). La demanda de vivenda ha crescut a un ritme més accelerat que l’oferta. Es construeixen uns 90.000 pisos a l’any, quan per cobrir la demanda se’n necessitarien almenys 250.000 per satisfer la creació de noves llars. Madrid i Barcelona representen un terç del dèficit acumulat de vivenda estimat per al 2022-2025, quantia que supera el 50% del dèficit quan s’hi inclouen les de València, Alacant i Màlaga, segons el Banc d’Espanya. A Alacant i Màlaga es concentra una important demanda de vivenda per part de no residents. I a la costa mediterrània, a les Canàries i a les Balears se suma el dèficit de vivendes per a residents amb una notable demanda d’ús vacacional per part de no residents. Una família destina actualment 7,3 anys de la seva renda bruta a costejar l’adquisició d’una vivenda, xifra que suposa més del doble que fa tres dècades. El juny del 1987, aquesta família hauria dedicat poc menys de tres anys de la totalitat dels seus sous a pagar la casa. El màxim esforç per comprar una casa va ser just abans de la crisi del 2008, després de la punxada de la bombolla immobiliària, quan per pagar un pis eren necessaris 9,45 anys de sou de mitjana. Amb tot, els màxims pics d’esforç teòric van ser el juny del 1990, quan les famílies havien de dedicar un 72,3% del salari mensual a pagar la hipoteca.

La crisi de la vivenda, un puzle de deu peces

Espanya acumula un alt dèficit habitacional que perjudica sobretot els joves

Les administracions volen revertir la situació amb unes solucions que tenen un impacte que encara està per determinar

Vivenda protegida

El més llegit