El mercat dona marge als bancs per abaratir les hipoteques el 2024

Després de gairebé dos anys de pujades, diversos bancs han començat les últimes setmanes a anunciar lleugeres rebaixes en els tipus de les hipoteques que comercialitzen. De fet, els nous crèdits per a la compra de vivenda han registrat ja una baixada des del 3,86% d’octubre al 3,79% de novembre, pràcticament el primer descens des de gener del 2022 (quan el Banc Central Europeu va començar a endurir la política monetària per combatre l’escalada de la inflació). Darrere d’això hi ha l’expectativa que els bancs centrals comencin a retallar els tipus oficials al llarg del 2024, cosa que ha rebaixat els tipus de referència del mercat i ha donat marge a les entitats per abaratir els crèdits. Així, el preu de les hipoteques es construeix, en el cas de les de tipus variable, a partir de l’euríbor (que ha descendit des del 4,16% d’octubre al 3,679% de desembre) i, en el cas de les de tipus fix, a partir de l’interès del bo del Tresor a 10 anys al mercat (que ha baixat des de superar el 4% l’octubre a l’actual 3,25%). Als esmentats tipus de referència se’ls afegeix un marge per cobrir els diferents costos que els suposa a les entitats concedir els préstecs, més una prima pel risc d’impagament del client que assumeixen, entre altres coses. Assegurances per als bancs Encara més rellevant és la rebaixa notable del preu de les assegurances que els bancs contracten per cobrir-se de pèrdues en crèdits com les hipoteques. L’índex Interest Rate Swap (IRS) mesura el tipus mitjà dels derivats financers que els bancs contracten per no perdre diners amb els seus préstecs si els interessos del mercat pugen o baixen més enllà de certs nivells. S’entén que aquest índex reflecteix el cost dels diners a un termini concret sense prima de risc. Per això, si l’IRS baixa, els bancs tenen marge per abaratir les hipoteques que miren de vendre als seus clients sense augmentar el seu risc de patir pèrdues. Al desembre, l’IRS a cinc anys –el que el Banc d’Espanya utilitza com a referència– va registrar un notable descens des del 3,102% de novembre fins al 2,589%. Es tracta de la caiguda més gran, amb molta diferència, des que l’organisme supervisor va començar a publicar les dades l’octubre del 2012. En dos mesos, de fet, l’índex ha baixat uns inèdits gairebé 0,8 punts percentuals des del màxim del 3,386% que va assolir a l’octubre. Com a conseqüència, va tancar l’any passat en el nivell més baix des de setembre del 2022. És previsible que l’IRS segueixi en descens si el BCE comença a abaixar els tipus oficials aquest any, com ha apuntat que podria fer a menys que es produeixi un altre xoc important". Això sí, podria fer-ho a un ritme més lent si, com està insistint el banc central, el mercat està sent massa optimista sobre el començament i la velocitat del cicle de baixades. La presidenta de la institució, Christine Lagarde, ja va advertir fa uns dies que és "probable" que la primera retallada tingui lloc a l’estiu, i no a la primavera com estan augurant els inversors. Risc de pèrdues Que l’IRS estigui baixant amb força, això sí, no implica necessàriament que els tipus de les noves hipoteques ho hagin de fer també en la mateixa magnitud. El Banc d’Espanya va avisar la primavera passada que vigilava amb especial atenció que les noves hipoteques que concedeixen les entitats no tinguin un tipus d’interès gaire baix, ja que li preocupa que puguin causar pèrdues als bancs en el futur. L’organisme havia detectat que els tipus dels nous crèdits havien augmentat menys del que havien pujat els tipus de referència (l’IRS en els seus diferents terminis). Un diferencial estret entre els dos tipus, comercialment atractiu per guanyar negoci, implica més risc que el crèdit li suposi pèrdues al banc si les condicions macrofinanceres es desvien de les esperades en el moment de la concessió. Per exemple, si a entitat li resulta més car del previst finançar-se per l’actual pujada dels tipus dels dipòsits i l’encariment del finançament majorista (la proporcionada pel Banc Central Europeu i per les emissions de les entitats en els mercats de capitals). Diferencial estret El Banc d’Espanya realitza les seves estimacions calculant el tipus de cada nova hipoteca concedida –ponderat pel capital prestat– respecte a l’IRS. Els bancs es troben davant la tessitura de decidir fins a quin punt traslladen la baixada dels tipus del mercat al preu de les seves noves hipoteques, tenint en compte a més que també se’ls està encarint el finançament minorista (els dipòsits). Fonts financeres consideren que el més lògic seria abaratir els crèdits per guanyar negoci, però al mateix temps fer-ho menys del que ha baixat l’IRS per ampliar el diferencial, perquè suposa un factor de risc.

El mercat dona marge als bancs per abaratir les hipoteques el 2024

Els tipus de referència han baixat per l’expectativa que el Banc Central Europeu abarateixi els diners, però el Banc d’Espanya vigila que el preu dels crèdits no es redueixi gaire

El més llegit