Els economistes veuen més ombres que llums als anuncis de vivenda de Sánchez

L’últim mes, Pedro Sánchez ha volgut convertir el problema d’accés a la vivenda en el principal eix de la precampanya socialista per als comicis del 28 de maig. Així, no ha parat de llançar anuncis: 50.000 immobles de la Sareb per a lloguer social i assequible; 43.000 de nova construcció o rehabilitades gràcies a 4.000 milions d’euros de fons europeus; 20.000 que s’aixecaran en terrenys del Ministeri de Defensa; i l’última mesura, un aval públic del 20% de la hipoteca perquè uns 50.000 menors de 35 anys i famílies amb fills petits puguin comprar. Tot això en paral·lel a l’aprovació de la llargament demorada primera llei estatal d’habitatge. Una allau d’iniciatives de cost desconegut per ara que, en qualsevol cas, desperta més escepticisme que entusiasme entre els economistes acadèmics experts en la matèria. 1 Llei de vivenda «A Espanya envia l’expert demoscòpic: li han dit al president que el 60% de la població està a favor del control de preus i que té un problema amb el vot jove. Però les mesures no volen solucionar el problema de la vivenda, sinó aconseguir vots: convèncer els joves que tindran un lloguer al centre de Madrid i Barcelona per 600 euros», critica Gonzalo Bernardos, professor d’economia de la Universitat de Barcelona (UB). La llei de vivenda, al seu parer, «exclourà» del mercat de lloguer les llars més humils i els immigrants, provocarà que els propietaris destinin els seus pisos a lloguers de temporada (concepte més ampli que els vacacionals), i provocarà pagaments en negre. «Els controls de preus de Franco ja es van carregar el mercat de lloguer», adverteix. Segons l’opinió de José García-Montalvo, catedràtic de la Universitat Pompeu Fabra (UPF), hi ha aspectes positius en la llei, com els avantatges fiscals de fins al 90% per als propietaris que lloguin a joves, però haurien de ser encara més grans. El control dels preus, afegeix, és un element «difícil d’avaluar», tot i que els estudis realitzats sobre l’aplicat a Barcelona apunten que ha provocat una caiguda de l’oferta un 10% i de preus del 5%, si bé podria atribuir-se a la pandèmia. De fet, assenyala, en el mateix període a Madrid també es van moderar els preus i no existia ni control ni límits. Paloma Taltavull de la Paz, catedràtica de la Universitat d’Alacant, estima que el control de preus, tal com està dissenyat, tindrà un «efecte limitat», i això sempre que sigui realment temporal i no es converteixi en permanent. Al seu parer, la norma també pot provocar que part dels lloguers es pagui en negre. Però el problema més gran de la norma i del debat que s’ha generat, al seu parer, és que «genera inseguretat per als propietaris que lloguen, que majoritàriament són petits propietaris particulars». Per la seva banda, Carles Vergara, professor del departament de direcció financera de l’IESE, estima que la llei pot ser que tingui bones intencions: tot el que vagi dirigit a augmentar l’oferta està bé. Al seu parer, una bona estratègia per abaratir preus seria combinar-la amb polítiques de mobilitat i transport. Així, argumenta, millorar la manera de moure’s i la xarxa de transport públic contribuiria a reduir els preus a les zones tensades. Amb tot, alerta que les polítiques encaminades a incidir en els preus el que fan és treure oferta del mercat i s’ha pogut comprovar no només a Espanya, sinó en ciutats com Berlín. 2 Aval del 20% per a la hipoteca Quant a l’aval del 20% de les hipoteques, García-Montalvo destaca que és una mesura que ja va proposar el PP, que han posat en marxa cinc comunitats governades per aquest partit i que se’n plantegen dues del PSOE. En tot cas, exposa, «l’objectiu de la política no pot ser que hi hagi un 100% de propietaris». Als EUA, recorda, després d’elevar del 65% al 69% la proporció de propietaris, el sistema va acabar esclatant amb milions de desnonaments i, al final, un pes de titulars de vivenda similar al de l’inici del procés. A Espanya, apunta, l’objectiu ha de ser augmentar la proporció del lloguer fins a arribar al 30%, com als països de l’entorn, però «no hi ha oferta». Al seu entendre, els joves no són els que haurien de ser propietaris, sinó que hi hauria d’haver ajudes quan una família al voltant de la trentena, amb més estabilitat laboral, necessita més espai al tenir fills, etc. Vergara, de l’IESE, per la seva banda, recorda l’experiència del programa ‘Help to buy’ del Regne Unit, que des del 2013 pretén estimular la compra de vivenda nova sense rang d’edat ni d’ingressos, i on els preus van pujar. Facilitar la hipoteca als que no hi poden accedir, esgrimeix, millorarà les condicions a aquest col·lectiu però difícilment de la resta, a més que trenca amb la idea de fomentar el lloguer perquè va a favor d’engreixar el pes dels propietaris. Per Taltavull de la Paz, en canvi, es tracta d’una «bona notícia, però s’hauria d’haver garantit tot el crèdit, encara que sigui per un termini limitat, perquè els que van més justos» puguin accedir a la compra. «Hi ha una cohort de persones ben formades i amb bones feines, però sense estalvis, que no poden accedir a la compra, i sense aquesta demanda les constructores no construeixen, de manera que els preus pugen», argumenta. Tant la catedràtica com Bernardos adverteixen, això sí, que els bancs seran reticents al finançar el 100% del valor de l’immoble, ja que la normativa comptable els obliga a fer més provisions. El professor de la Universitat de Barcelona també defensa que s’hauria d’haver impulsat la mesura quan els tipus eren molt més baixos, abans del 2022. 3 Promoció de vivenda Sobre els plans de promoció de vivenda, Bernardos adverteix que els pisos de la Sareb estan «pràcticament tots mal ubicats, destrossats o ocupats», mentre que el desenvolupament dels terres de Defensa requerirà primer urbanitzar-los, amb la qual cosa trigaran «mínim, mínim cinc anys» a ser vivendes. «La Sareb es va quedar els actius tòxics de la banca i ha anat venent. Les vivendes i terrenys que queden encara no s’han pogut vendre. I, a més, no estan en zones tensades de les grans ciutats», comparteix Vergara, que també assenyala que caldrà veure «on són i si donen per a tantes vivendes» els terres de Defensa. Taltavull de la Paz no és tan negativa, però amb matisos: «Les mesures de desenvolupament de vivenda pública i assequible són bones, és el que necessitem. És una política que es va parar després de la crisi financera i és el que toca, perquè tenim un problema de falta de vivenda. La dificultat és com fer-la, ha de ser el sector privat, perquè les constructores públiques són poc eficients i lentes». García-Montalvo, per la seva banda, veu paral·lelismes amb els anuncis del 2021, quan José Luis Ábalos era ministre. Un exemple: llavors es va anunciar que s’anava a negociar un acord amb grans tenidors per rebaixar el 20% els preus de 30.000 vivendes perquè les utilitzessin les autonomies com immobles assequibles, i no s’ha avançat en el pla. De fet, ERC va proposar incloure en la llei de vivenda una esmena en aquesta línia amb 20.000 immobles i no va prosperar.