¿De quins problemes pateix el lloguer de vivenda a Espanya?

En aquest últim tram de la legislatura, el Govern s’està bolcant a potenciar l’accés a la vivenda. N’és un exemple el pacte amb EH Bildu i ERC per tirar endavant una de les lleis úniques d’aquesta legislatura, que acompanyen anuncis com la mobilització de 50.000 immobles de la Sareb o ‘banc dolent’ –titular d’actius immobiliaris tòxics procedents del sector financer després de la crisi del 2008– per a vivenda social, en la qual Espanya és a la cua a la UE. D’aquesta quantitat, 21.000 es vendran a les autonomies i als municipis. I l’últim anunci: el finançament de 43.000 vivendes de lloguer assequible. Perquè no només la compra es posa difícil, especialment per als joves, sinó també l’arrendament. 1 ¿Quin pes té el lloguer en el mercat immobiliari? Espanya és un país de propietaris. Tot i que l’arrendament ha anat guanyant pes, la proporció encara és de 17 de cada 100 vivendes. En data 1 de juliol del 2021, el 15,9% de les llars a Espanya residien en una vivenda de lloguer, percentatge que supera en 2,4 punts el del cens del 2011, que va ser del 13,5%, mentre que el 75,2% de les llars residien en una vivenda de la seva propietat, enfront el 78,9% deñ 2011, segons l’enquesta de característiques essencials de la població i vivendes de l’Institut Nacional d’Estadística (INE), publicada el febrer passat. Segons aquest mateix estudi, almenys 481.000 llars de les que estan de lloguer destinen més del 40% dels seus ingressos nets a pagar la renda. 2 ¿Quins factors influeixen en la compra o el lloguer? El fet és que en els últims anys ha resultat més ‘barat’ comprar una vivenda que llogar-la com a conseqüència d’uns tipus d’interès històricament baixos, deixant al marge l’entrada per a l’adquisició, que sol ser el 20% del preu total. De fet, fins a l’abril del 2022, l’euríbor, la referència que es fa servir per actualitzar les hipoteques variables, es va mantenir en terreny negatiu durant sis anys. Al sumar-li el diferencial pactat en el contracte, sortia un tipus positiu, però molt baix. Per això, la quota per ser propietari era més baixa que la mitjana d’un lloguer. Fins que el Govern va decidir, després de la guerra d’Ucraïna i l’escalada dels preus, posar un límit del 2% a l’augment de les rendes, que s’ha allargat fins al desembre i que s’inclou en la llei de vivenda acordada amb ERC i EH Bildu i que sera del 3% l’any que ve en espera d’una referència que les desvincularà de l’IPC el 2025. Abans de posar el límit, els lloguers estaven pujant gairebé el 8%. De fet, la quota mensual per a una hipoteca tipus, d’uns 150.000 euros, un diferencial de l’1% i 24 anys, era de 540,14 euros el març de l’any passat. La mitjana mensual del lloguer d’un pis de 100 metres era d’uns 1.000 euros el març passat. I avui està en uns 1.100 euros, segons Idealista. De tota manera, la mitjana varia, per exemple, d’uns 1.800 euros a Barcelona o 1.600 a Madrid a 730 a Sòria o 670 a Conca per a una vivenda de les mateixes característiques. 3 ¿Pot canviar la pujada del preu del diner les tendències? L’augment que estan experimentant els tipus d’interès afecta els que tenen hipoteques a interès variable i, sobretot, els que estan en el primer terç del termini d’amortització del préstec, que és quan es paguen essencialment interessos. També encareix les noves hipoteques, especialment les de tipus fix, que fins a l’estiu passat eren al capdavant. En tot cas, el problema és que l’escassa oferta de lloguer encareix l’oferta i la situa en nivells als quals amb prou feines poden accedir les famílies de rendes mitjanes i especialment baixes. Com reflecteix l’estadística de l’INE, gairebé mig milió de les llars que estan de lloguer destinen més del 40% dels seus ingressos a pagar la renda. Per això s’han limitat els increments de cara a aquest any i el pròxim, en el qual el límit serà del 3%, inclòs en la llei de vivenda. Però, mentre que per als representants dels inquilins la norma queda curta, per a immobiliàries i portaveus del sector la norma encara restringirà més l’oferta. I, en aquest context, el sector comença a alertar de cert alentiment per l’encariment del preu del diner i una oferta escassa que infla els preus i aviva el fantasma de la crisi immobiliària. 4 ¿Quin és el paper del sector públic? El rol públic en el mercat immobiliari ha sigut minvant. En els anys 80, gairebé la meitat del mercat era vivenda social, però amb els anys s’ha anat desplomant fins a situar-se en el 2,6% en l’actualitat. I es tracta d’una cota que relega el país a la cua a escala europea. I és que, a la Unió Europea (UE), la vivenda social suposa el 9% del total, però sota del Regne Unit, amb el 18%; Àustria, amb el 23%, o els Països Baixos, amb el 30%. I les xifres encara són més minúscules quan es tracta de lloguer social. Segons l’última dada estadística, corresponent al 2019, les vivendes per a lloguer social construïdes van ser només 2.479 a tot Espanya. Ara el Govern pretén multiplicar aquesta oferta amb l’anunci de vivendes de la Sareb.