L’alça de tipus i la manca d’oferta ressusciten el fantasma de la crisi immobiliària

El canvi de cicle es confirma al mercat immobiliari espanyol. El que les estadístiques oficials no expliquen encara són les dificultats que ja perceben les immobiliàries per tancar noves operacions de compravenda, en un mercat marcat per l’alça dels tipus d’interès, la reducció de l’oferta disponible tant de vivendes d’obra nova com de segona mà i creixents dubtes sobre l’evolució dels preus en el futur. Hi ha consens entre els experts que es percep ja un punt d’inflexió en la complexa relació entre oferta i demanda immobiliària, però l’impacte a cada mercat pot variar tant que ni les mitjanes més científiques són capaces d’apuntar dades certificades a la pràctica per cada comprador o venedor. La preocupació en vista de les perspectives d’una nova crisi augmenta entre els professionals a peu de carrer, amb menys contractes de lloguer per gestionar i menys compravendes encara, excepte en el cas de vivendes d’’alt standing’, els clients de les quals no necessiten una hipoteca. Les conseqüències d’aquest panorama és que els preus mitjans o s’han estabilitzat o fins i tot baixen, però més o menys segons l’oferta disponible en proximitat. Però fins i tot els preus publicats en alguns portals van pujar encara al març, perquè les operacions firmades davant de notari es van acordar en gran part l’any passat i amb tipus hipotecaris prefixats. Però a Europa l’ajust dels preus ja es nota. El preu de la vivenda a l’eurozona va descendir l’1,7% en el quart trimestre del 2022 respecte al trimestre anterior. És la caiguda més destacada des de l’últim trimestre del 2008, segons les dades publicades per l’oficina estadística comunitària, Eurostat. Possible tancament del 20% d’immobiliàries L’oferta disponible és la que marca a Espanya l’evolució dels preus i no només l’encariment de les hipoteques. A Barcelona, els preus pugen als barris amb més renda disponible, mentre que baixen en aquells en els quals els possibles compradors són més sensibles a l’encariment del preu del diner, reconeix Ferran Font, director d’estudis de Pisos.com. Mentre que a peu de carrer els esforços dels professionals per vendre es multipliquen (algunes fonts apunten al possible tancament del 20% de les immobiliàries si la situació s’allarga), les estadístiques ja comencen a reflectir el canvi de situació del mercat també a Espanya. La societat de taxació Tinsa ja detecta que el ritme de creixement del preu mitjà baixa per primera vegada des del juny del 2021, i se situa en el -4,1% anual al març, davant el +4,6% anual registrat el desembre del 2022. Segons Tinsa, el preu mitjà va arribar als 1.801 euros el metre quadrat al març (2.845 euros el metre quadrat a Madrid, 2.838 a Barcelona). Les dades de Fotocasa apunten que el preu mitjà publicat de les vivendes al seu portal ha pujat a Catalunya una mitjana del 2,5% en el primer trimestre (el 5,2% interanual), però a poblacions com Mont-roig del Camp i Capellades han pujat més del 10%. Potser és la influència del comprador estranger o la manca d’oferta local. Sembla l’última ranera d’un mercat que ja requereix preus moderats per satisfer una demanda conservadora, en moments en què fins i tot l’estratosfèric lloguer sembla una opció més bona. «És qüestió de temps que el preu comenci a mostrar indicis de moderació i que torni al camí estable, tenint en compte el ritme d’encariment hipotecari provocat per l’euríbor», explica María Matos, directora d’estudis de Fotocasa. Manca d’oferta i pujada de tipus Guifré Homedes, director general de la immobiliària Amat, considera que la situació actual és de «bloqueig del mercat» per manca d’oferta i demanda coartada per la pujada de tipus. I els preus han baixat menys que no s’esperava. En la seva opinió, «la pujada dels tipus d’interès, l’encariment de les hipoteques i la inflació han influït en la demanda, però alhora la captació d’oferta és el principal problema de les immobiliàries». L’oferta disponible és la més baixa dels últims cinc anys, opina Homedes, que admet que en el cas de la vivenda de lloguer ha caigut gairebé un 50% i que com a empresa estan buscant fórmules per reconduir l’activitat de la plantilla vinculada a aquesta activitat. La venda de vivenda de segona mà i la demanda d’estrangers (que en el seu cas arriba a Barcelona al 43% de les compravendes) és una de les claus per mantenir els comptes en positiu. L’impacte de l’encariment de les hipoteques no és homogeni en un moment de ràpida pujada dels tipus d’interès. Sobre l’efecte en les famílies s’ha de tenir en compte factors com l’antiguitat del préstec, el romanent del deute, la referència de tipus d’interès i els ingressos de la llar. Massa variables per a fredes mitjanes. Malgrat això, si el saldo viu mitjà és d’uns 82.700 euros per família a Espanya, cada punt de pujada de l’euríbor encareix la quota mensual en prop de 43 euros, per a una hipoteca a 25 anys. Per a hipoteques recentment subscrites i que amb prou feines s’han començat a amortitzar el cost de l’alça de l’euríbor pujaria fins als 73 euros mensuals de mitjana per cada punt. L’impacte de la pujada de tipus serà més destacada per a les hipoteques variables amb menys de cinc anys. Quant al nivell d’ingressos, el nombre de famílies especialment vulnerables davant l’alça de l’euríbor s’eleva a 260.000 (més del 40% de la renda destinada al pagament de la vivenda). Però els bancs són els primers a abonar la teoria de la tranquil·litat pel que fa a l’activitat de compravenda de vivenda a Espanya. Ja ho reiteren en els seus estudis CaixaBank i el banc ING. Aquest últim, en l’últim informe sobre perspectives immobiliàries per al 2023 apunta que «serà un any de desacceleració al mercat immobiliari espanyol, amb un estancament i una possible caiguda dels preus de la vivenda el primer semestre de l’any a causa de la forta pujada dels tipus d’interès i l’enduriment de les condicions creditícies». Malgrat això, no preveuen «caiguda» perquè «segons l’última enquesta de préstecs bancaris del BCE, la demanda de préstecs ha caigut menys a Espanya perquè les llars espanyoles confien més en el mercat immobiliari en comparació amb altres països de l’eurozona».

L’alça de tipus i la manca d’oferta ressusciten el fantasma de la crisi immobiliària

Els experts preveuen una reducció gradual dels preus de venda dels immobles

El més llegit