La firma d’hipoteques es dispara davant la previsible pujada de tipus

El nombre d’hipoteques constituïdes sobre vivendes va augmentar un 18% al març respecte al mateix mes de 2021, fins a sumar 43.378 préstecs, la xifra més alta des de febrer de 2011 i la més elevada en un març des de 2010, any en què es van firmar més de 54.000 hipoteques. Entre percentatges de dos dígits i la xifra de préstecs de molts dígits més, en el sector immobiliari preval la sensació que al mercat s’està trepitjant l’accelerador davant l’anunci confirmat de pujada de tipus d’interès a partir d’aquest estiu. Les dades difoses aquest divendres per l’Institut Nacional d’Estadística (INE), amb aquest avenç de març, confirmen els múltiples informes de les firmes immobiliàries que monitoritzen gairebé en temps real el pols entre demanda i oferta. Primer hi ha les consultes en portals immobiliaris d’internet, després l’opinió dels experts de la compravenda, les taxacions, les previsions de promotores i consultores, de l’INE i dels notaris. Hi ha consens sobre l’escalfament de la demanda. Més dubtes genera l’avaluació del nivell de l’oferta o sobre si hi ha bombolla de preus o no. El mercat de la vivenda a Espanya és molt variat i les tendències generals tendeixen a encobrir els drames del veïnat. Però no hi ha dubte que els preus han pujat i que 100 metres quadrats, tres habitacions i dos lavabos equivalen a 500.000 euros en la majoria dels barris de les principals ciutats espanyoles, una minúcia en comparació amb els preus del centre de París, però tot i així és una dada que amb els sous espanyols i els tipus d’interès a l’alça anuncia nuvolades. En el primer trimestre de l’any, el nombre d’hipoteques per comprar vivenda s’ha incrementat un 20,2%, mentre que el capital prestat ha pujat un 29,4%. L’import mitjà de les hipoteques constituïdes sobre vivendes va augmentar un 6,5% interanual el tercer mes de l’any fins als 145.715 euros, mentre que el capital prestat va créixer un 25,6% fins als 6.320,8 milions d’euros, la xifra més elevada des de febrer de 2020, just abans que es declarés la pandèmia de la covid. Per comunitats autònomes, les que van registrar un major nombre d’hipoteques constituïdes sobre vivendes el març de 2022 van ser Andalusia (8.966), Catalunya (7.545) i Madrid (7.308). Així mateix, les regions en les quals es va prestar més capital per a la constitució d’hipoteques sobre vivendes van ser Madrid (1.604,5 milions d’euros), Catalunya (1.245,8 milions) i Andalusia (1.097,4 milions). La situació d’acceleració de la demanda no és només qüestió de sensacions. L’INE ho quantifica al detectar que, en taxa intermensual (març sobre febrer), les hipoteques sobre vivendes es van disparar el 18,7%, mentre que el capital prestat es va incrementar un 22%. En els dos casos són els repunts més elevats d’un març dels últims cinc anys. La previsió d’alça de tipus d’interès reconeguda pel Banc Central Europeu ha actuat com un llumí en gasolina i ha accelerat la presa de decisions dels potencials compradors de vivenda. El tercer mes de l’any, el tipus d’interès mitjà per al total de préstecs hipotecaris es va situar en el 2,56%, amb un termini mitjà de 24 anys. En el cas de les vivendes, l’interès mitjà va ser del 2,53%, per sobre del 2,47% de l’any anterior, amb un termini mitjà de 25 anys. Marge de seguretat per als compradors Consolidar el tipus d’interès d’una compravenda en un moment de pujada de tipus és «rendible» per al comprador. Però cal anar amb compte i calcular que, si el tipus d’interès pactat és variable, la solvència futura sigui conforme als pagaments previsibles en un marge almenys equivalent a dos punts de pujada. Aquesta alça implicaria ser capaç de pagar una hipoteca amb un tipus d’interès de gairebé el 5%. També estaria bé que el comprador avalués si serà capaç de pagar 300 o 400 euros mensuals més d’hipoteca per si apugen els tipus. Davant aquest pànic de la pujada de tipus, que no hauria de ser descontrolada per part del BCE, és lògic que el 27,3% de les hipoteques sobre vivendes constituïdes al març fossin a tipus variable, mentre que el 72,7% es van firmar a tipus fix, un dels valors més alts de la sèrie (al febrer, aquest percentatge va arribar a un màxim històric de 73,8%). El tipus fix no és mala opció per al comprador en un moment de pujada de tipus. Els bancs compensen aquesta operació amb serveis afegits que eleven els marges de les operacions molt més que el menyscapte de fixar el tipus d’interès a llarg termini. El tipus d’interès mitjà actualment és del 2,15% per a les hipoteques sobre vivendes a tipus variable i del 2,68% en el cas de les de tipus fix. De les 16.991 hipoteques amb canvis en les condicions, el 24,4% es deuen a modificacions en els tipus d’interès. Després del canvi de condicions, el percentatge d’hipoteques a interès fix va augmentar del 22,9% al 48,4%, mentre que el d’hipoteques a interès variable va disminuir del 75,8% al 48,9%. D’acord amb les dades de l’organisme estadístic, el nombre d’hipoteques sobre finques rústiques i urbanes (dins d’aquestes últimes s’inclouen les vivendes) va augmentar un 16,7% el març de 2022 respecte al mateix mes de 2021, fins a un total de 57.760 préstecs. Aquest març, un total de 16.991 hipoteques van canviar les seves condicions, xifra un 39,9% inferior a la del mateix mes de 2021. Atenent la classe de canvi en les condicions, es van produir 13.934 novacions (o modificacions produïdes amb la mateixa entitat financera), amb un descens anual del 41,4%. El nombre d’operacions que van canviar d’entitat (subrogacions al creditor) va ser de 2.451, un 30,7% menys que el març de 2021. Per la seva part, en 606 hipoteques es va canviar el titular del bé hipotecat (subrogacions al deutor), un 36,5% menys que l’any passat.

La firma d’hipoteques es dispara davant la previsible pujada de tipus

El nombre d’operacions realitzades al març va augmentar fins al 18%, rècord des del 2011

El més llegit