Oferta d’hipoteques: ¿Per què els bancs apugen els tipus fixos i baixen els variables?

En els últims mesos, s’ha produït un canvi notable en la política comercial dels bancs amb les hipoteques. Durant anys, les entitats han baixat l’interès dels crèdits per a la compra de vivenda a tipus fix per atraure els clients cap aquests productes en lloc dels tradicionals préstecs a tipus variable. El brutal augment de la inflació i les pujades dels tipus de referència de les últimes setmanes han trencat amb aquesta tendència i és previsible que aquesta situació continuï en el futur. Al darrere hi ha interessos comercials i de rendibilitat dels bancs, així com raons que tenen a veure amb les variables que determinen la fixació dels esmentats tipus 1 ¿Què diferencia una hipoteca a tipus fix d’una a tipus variable? Una hipoteca a tipus fix té la mateixa quota fins al venciment. L’interès s’aplica una única vegada sobre el capital (la quantitat prestada pel banc per comprar la vivenda) i després es reparteix en la vida del préstec. En una hipoteca a tipus variable, l’interès va variant, normalment una vegada a l’any, que és quan toca revisar la quota. L’indicador més utilitzat és l’euribor a 12 mesos, al qual s’aplica un diferencial (un tant per cent que s’afegeix a l’esmentat euribor). Si en el mes en què toca revisar la hipoteca l’euribor és més alt que un any abans, la quota pujarà. I viceversa: si està més baix, la quota baixarà. 2 ¿Per què els bancs han promocionat les hipoteques a tipus variable en els últims anys? El Banc Central Europeu (BCE) va baixar els tipus d’interès de referència al mínim històric (valors zero o negatiu, segons el cas) al 2016 i, com a conseqüència, l’euribor (que mesura l’interès al qual els bancs es deixen entre si els diners) va entrar en negatiu el febrer d’aquell any. Això va fer que les hipoteques a tipus variable fossin menys rendibles per a les entitats: la suma d’un euribor negatiu més el diferencial donava com a resultat un tipus molt baix. Per això, van incentivar la contractació d’hipoteques a tipus fix, que tenien un interès més alt. El gener passat, segons les últimes dades de l’INE, el 29,6% de les hipoteques es va constituir a tipus variable, amb un interès mitjà d’inici del 2,21%, mentre que el 70,4% va ser encara a tipus fix, amb un interès del 2,69%. 3 ¿Per què estan ara canviant d’estratègia? La invasió d’Ucraïna ha disparat la inflació a nivells que no s’havien vist en dècades per l’impacte en els preus energètics. Com a conseqüència, els bancs centrals han començat a endurir la seva política monetària per combatre l’escalada de l’IPC. El mercat ja té en compte que el BCE podria apujar tipus aquest mateix any en algun moment del segon semestre. Aquesta situació s’ha traslladat a l’euribor, que anticipa els moviments de les autoritats monetàries: s’ha incrementat des del mínim històric del -0,505 al novembre fins el -0,073 al març, i a l’abril ja hi ha hagut dies en què ha entrat en positiu per primera vegada des del 2016. 4 ¿Estan sent els bancs avantatgistes al canviar de política comercial? Molts bancs estan baixant ara els diferencials de les hipoteques a tipus variable i apujant l’interès de les hipoteques fixes. Per a això segon hi ha una raó més o menys objectiva: l’interès fix es construeix a partir de l’interès del bo del Tresor a 10 anys al mercat, que ha augmentat del 0,44% del novembre a l’1,49% al març, i que ara s'acosta a l’1,8%. Però paral·lelament, les entitats estan aprofitant que la pujada de l’euribor els dona marge per baixar el diferencial de les hipoteques variables (el resultat de la suma serà més alt que en els últims anys malgrat l’esmentada baixada) per una estratègia comercial: les hipoteques variables els seran més rendibles que les fixes en els pròxims anys. 5 ¿Quina mena d’hipoteca convé més contractar? Depèn. La pregunta que s’ha de fer cada comprador de vivenda és a quin termini demanarà la hipoteca i quan preveu acabar de pagar-la (si pot amortitzar termini o no). Si un client calcula que necessitarà molts anys per pagar el crèdit, el més probable és que li convingui buscar una hipoteca a tipus fix amb l’interès més baix possible que pugui negociar, malgrat que els esmentats interessos estiguin augmentant. A 25 o 30 anys, el normal és que passi períodes de tipus de referència més alts i més baixos, i per tant tenir una quota fixa adaptada a la seva capacitat de pagament és una font de seguretat. En canvi, si el futur hipotecat preveu pagar el crèdit en uns anys, potser li convé més un crèdit a tipus variable per aprofitar que els diferencials estan baixant i que malgrat que el BCE preveu apujar tipus, ha promès fer-ho de manera moderada i gradual.