L’electrificació trastoca la inversió en places de garatge

L’electrificació del parc d’automòbils influirà en l’evolució dels preus de les places d’aparcament a Espanya. Des d’aquest estiu, una normativa tècnica que apliquen els Bombers a Barcelona de manera prèvia a l’obtenció de les llicències d’obres en aparcaments impedeix situar estacions de recàrrega per sota de la primera planta dels soterranis per motius de seguretat. Aquesta mera exigència administrativa local podria ser adoptada per altres municipis i amenaça amb ser un seriós obstacle per al desenvolupament massiu del cotxe elèctric a Espanya. Precisament aquest juliol (el 13 de juliol) el Consell de Ministres va aprovar el denominat Perte, el programa per recolzar el vehicle elèctric que preveu mobilitzar 24.000 milions d’euros en tres anys. El sector públic aportarà més de 4.300 milions i la inversió privada s’estima en 19.700 milions d’euros. La creació d’ocupació generada pel Perte podria arribar als 140.000 llocs de treball. Competència també ha remès els seus informes sobre el tema. Segons l’informe tècnic dels Bombers de Barcelona, cap sistema de càrrega ràpida de vehicles elèctrics es pot situar «per sota del soterrani primer ni per sobre de la primera planta» en el cas dels aparcaments subterranis. Aquesta exigència s’amplia també a l’emmagatzemament de bateries i fins i tot a la utilització de l’aparcament com a zona de distribució logística de mercaderies. Segons els experts en seguretat dels Bombers «està demostrat que els incendis en vehicles elèctrics presenten uns factors diferencials desfavorables en relació amb els vehicles convencionals de combustió interna». Entre aquests factors, destaquen la possibilitat més alta de propagació de qualsevol incendi als vehicles pròxims; la possibilitat de desestabilització de les bateries per motius diversos, amb risc d’explosió; dificultats perquè l’agent extintor arribi a l’interior de les bateries; que apagar l’incendi d’un vehicle elèctric pot allargar-se moltes hores, fins i tot dies, cosa que comporta la utilització de milers de litres d’aigua; i en definitiva, operacions d’extinció més complexes i més nivell de risc per als equips d’intervenció, ja que són incendis molt virulents que creixen amb velocitat. Segons fonts del Govern, miren la normativa de seguretat amb certa preocupació. Reconeixen que a la pràctica la recàrrega d’automòbils elèctrics «implica normativa de diferents administracions». A nivell estatal la regulació general dels punts de recàrrega és del Ministeri d’Indústria a través del Reglament Electrotècnic de Baixa Tensió. Les autonomies serien les responsables del seu compliment i inspecció, mentre que els ajuntaments també tenen competències per a la seva regulació a través de les ordenances municipals. En la part de protecció contra incendis seria el Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana a través del Codi Tècnic de l’Edificació i pròximament també a través del Document d’estalvi d’Energia aquest Codi que regularà la seva instal·lació en aparcaments. Serà necessari en el futur coordinar la regulació concreta, però l’aplicada pels bombers es presumeix a priori coherent. Els experts afirmen que el risc d’explosió deriva d’una reacció química dels components interns que provoca l’escalfament i una situació assimilable a una explosió, amb projecció de material incandescent, causant focus secundaris d’incendis a una certa distància i incrementant ràpidament la velocitat de propagació. Malgrat que el risc d’incendi dels vehicles elèctrics no s’ha demostrat amb claredat superior al dels vehicles tradicionals, els Bombers sí que asseguren que s’ha observat que les operacions de recàrrega impliquen un nivell més alt de risc d’incendi, especialment en recàrregues ràpides i semiràpides. Davant els riscos existents, els Bombers consideren que «es deriva una necessitat de determinar mesures de protecció contra incendis addicionals a les actualment vigents, que no contemplen aquest risc emergent». L’aplicació de les exigències de seguretat estan causant ja més d’un problema en el disseny i remodelació d’aparcaments a Barcelona, obre incerteses en el mercat de places de pàrquing i alarma un sector del pupil·latge que durant l’any passat va patir especialment els efectes dels confinaments i començava a tenir esperances a diversificar el negoci amb estacions de recàrrega i habilitació d’espais logístics (paqueteria, zones de recàrrega de vehicles de repartiment, etc). La rendibilitat dels garatges a Espanya el juny del 2021 es va situar en un 8,7%, 1,2 punts menys que el 2020 (9,9%), segons l’estudi ‘La rendibilitat dels garatges a Espanya el 2021’, basat en l’anàlisi dels preus dels garatges en venda i lloguer de juny del 2021 pel portal immobiliari Fotocasa. Comprar places d’aparcament sol ser recurs del petit inversor, al suposar una aportació d’estalvis moderada i retorns de l’aportat sense gaires complexitats. A més, amb la pandèmia va guanyar pes la idea que malgrat les pressions de la mobilitat sostenible bona part dels ciutadans preferiran el transport privat per eludir contagis. Així, les places de lloguer han sigut de fàcil comercialització en general. Les rendes són dispars, però poden anar des dels 50 euros mensuals als més de 300 euros en algunes zones. La qüestió és que en el futur, les diferències de preu dels aparcaments diferiran més, en funció de la possibilitat d’instal·lar o no una estació de recàrrega ràpida (un endoll senzill sempre serà possible). «En el segon trimestre de l’any veiem que hi ha un lleuger descens de la rendibilitat respecte del 2020 tot i que continua sent una rendibilitat molt elevada», explica María Matos, directora d’Estudis i Portaveu de Fotocasa sobre la compravenda de places. La rendibilitat de la inversió pot estar entorn del 6%, o fins i tot una mica més. Però els lloguers tendeixen a baixar moderadament en els últims temps. Per a la consultora DBK, el volum de negoci associat al lloguer de places en aparcaments en estructura va comptabilitzar una caiguda del 35,9% a Espanya l’any passat, fins a situar-se en 572 milions d’euros. Atribueix aquesta caiguda fonamentalment a la Covid i a la clatellada de la caiguda de l’activitat en estacionaments d’aeroports, per exemple. Afegeix en el seu informe que el procés de concentració de l’oferta tendeix a intensificar-se, com a conseqüència del cessament d’activitat de petites empreses i les operacions de compra portades a terme pels grans grups del sector. Els cinc primers operadors van reunir el 2020 una quota conjunta al mercat ibèric del 47%. Pels experts de Solvia, els preus dels aparcaments tendeixen a la baixa en moments d’incertesa econòmica. Però la forquilla de preus de venda és enorme i dependent de l’oferta de proximitat existent si és per a ús personal. Així, des de 10.000 euros a 50.000 euros és l’habitual, amb excepcions d’ubicacions que s’han arribat a pagar a 120.000 euros. A partir d’ara, serà necessari tenir en compte també la possibilitat d’electrificació de la plaça. La primera planta serà la més desitjada.

L’electrificació trastoca la inversió en places de garatge

Les exigències de seguretat limiten les estacions de recàrrega a la primera planta dels aparcaments

La impossibilitat de connexió en el futur devalua les places d’estacionament com a típica opció del petit estalviador

El més llegit