Lloguer amb opció a compra: ¿serà l’alternativa en aquesta crisi?

En el moment de buscar una casa sempre sorgeix el mateix dubte: ¿llogar o comprar? No hi ha una resposta correcta, ja que depèn de les circumstàncies personals, laborals i econòmiques de la persona. Però hi ha una alternativa híbrida, el rènting immobiliari, és a dir, llogar amb opció a compra. No és una opcions gaire estesa a Espanya, però hi ha empreses que ja la tenen en compte. Aquesta és una de les possibilitats que té el llogater que vol una casa en propietat i no pot en aquell moment, per falta de liquiditat o perquè no li concedeixen un préstec. Amb aquesta alternativa firmarà un contracte doble en què primer serà llogater i després del temps acordat, propietari. Aquesta pràctica es va estendre per Espanya amb la crisi econòmica del 2008, d’origen immobiliari i financer. Es van unir tots els factors perquè el rènting immobiliari es convertís en una alternativa sucosa. «Ens trobem una demanda de compradors amb una situació econòmica complexa i sense estalvi i amb uns propietaris en un mercat de venda difícil», afirma Ferran Font, director d’Estudis de pisos.com. No obstant, els experts coincideixen que això no es veurà en aquesta crisi «perquè no és de les mateixes característiques». Ferran Font explica que és diferent per les dues parts: «No existeix el mateix excés d’oferta i la crisi és conjuntural i no està afectant el crèdit». Per al directiu de pisos.com, el lloguer amb opció a compra podria significar una alternativa, però no hauria de ser l’opció majoritària: «El mercat immobiliari ha de ser capaç de generar una oferta assequible de lloguer i de compra». Juan José Aguilera, director de Relacions Institucionals del Col·legi Oficial d’Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona, coincideix que aquesta vegada això no es veurà i ressalta que les dades de compravenda «demostren que la crisi ja ha passat per al sector». Considera que no serà una opció fins que no canviï la situació fiscal, «però no crec que es modifiqui, perquè des de les administracions aposten molt per fomentar el lloguer». No obstant, Iñaki Usain, president de l’Associació Espanyola de Personal Shopper (Aepsi), apunta que no s’estendrà per «un problema cultural, per desconeixement». El president d’Aepsi explica que «és una operació fantàstica entre particulars; el llogater hi surt beneficiat perquè té temps per estalviar i el propietari té col·locat el pis». Punts a tenir en compte Iñaki Usain insisteix en aquesta opció en moments de dificultat per accedir al crèdit. «Et permet comprar, però amb calma per estalviar», puntualitza. El llogater i comprador ha de desemborsar una prima en el moment de firma del contracte, que sol ser del 5% del preu de compra, que es queda fixat al principi. El risc per a les dues parts és que arribi el moment d’exercir l’opció a compra i el preu de la vivenda hagi pujat (dolent per al venedor, que rebrà menys diners) o que hagi baixat (dolent per al comprador, que desemborsarà més diners). Aguilera avisa que «des del punt de vista contractual no hi ha cap problema: la llibertat de pacte entre les parts permet molta versatilitat. El problema és que té una fiscalitat molt negativa per als particulars; és inviable». El llogater ha de pagar l’impost de transmissions patrimonials en el moment de la firma. A més, si arriba la data de compra i aquesta no s’efectua, es perd la prima desemborsada a l’inici. El contracte és doble: d’una banda hi ha el del lloguer, en què es fixa el termini de l’arrendament, el període màxim per exercir l’opció a compra, la renda mensual i qui ha d’assumir les despeses de la comunitat. D’altra banda, quant a la part de la compravenda, el preu ha d’estar especificat, el termini per exercir el dret a compra, la prima desemborsada a l’inici i quin percentatge de les quotes del lloguer es descompten del preu final. L’habitual, tal com apunta Usain, és que sigui un descompte del 100%, però no necessàriament ha de ser així, ja que és un punt en què s’han de posar d’acord les dues parts. «El llogater vol que es descompti tota la renda del lloguer, però el propietari pot ser que pensi que, com que no ho compra en aquell moment, no es descompta tot, però el més normal és que sí que es faci», explica. De fet, afegeix que es pot arribar a un acord en què el percentatge descomptat sigui menor, però mai serà zero.

Lloguer amb opció a compra: ¿serà l’alternativa en aquesta crisi?

El llogater i futur comprador ha d’avançar una quantitat a compte de la pròxima adquisició i l’impost de transmissions

El més llegit