«El problema és tenir un dèficit de 2 milions de vivendes socials»

Eduard Mendiluce és conseller delegat d’Anticipa i Aliseda, ‘servicers’ propietat del fons d’inversió Blackstone, que gestionen més de 35.000 vivendes en règim de lloguer i venda a Espanya. Van ser constituïdes amb actius immobiliaris procedents del sector financer. Mendiluce és llicenciat en Ciències Econòmiques i Empresarials per la UAB i màster en Administració d’Empreses per Esade. Ha treballat a Caixa Holding, Port Aventura i CatalunyaCaixa, abans d’incorporar-se com a màxim directiu d’Anticipa. Des de la seva posició, li ha tocat lidiar amb les dificultats que representa el mercat de lloguer a Espanya, en gran manera termòmetre de l’accés a la vivenda per als col·lectius més vulnerables. Blackstone arrossega l’etiqueta de fons voltor, atribuïda als instruments que intenten maximitzar la inversió en el mercat immobiliari a curt termini sense tenir en compte l’impacte social de la seva gestió. Mendiluce no accepta la descripció i defensa la voluntat de permanència del grup immobiliari en el mercat espanyol . ¿Quina evolució espera en el mercat immobiliari el 2021? Esperem un any de clara millora d’activitat i recuperació de la confiança, sobretot a partir del segon semestre. Els fons del Pla de Recuperació d’Europa haurien de començar a ser una realitat també per al sector immobiliari, aprovant projectes concrets i evitant que es quedin diners europeus sense utilitzar per falta de capacitat de gestió. ¿Com han evolucionat els preus durant aquest període? ¿Han baixat més de l’esperat? Els preus han evolucionat de forma diferent segons zones, obra nova, segona mà o vivenda en zones turístiques amb més impacte de la pandèmia. Encara és prematur valorar el 2020 en termes de preus però, sens dubte, el fet de mantenir tipus d’interès en nivells tan baixos està ajudant el mercat. Considerem que seria positiva l’anàlisi de models que han funcionat en altres països per permetre l’accés a la compra de vivenda de molts joves que, de cap altra forma, no poden permetre-s’ho. ¿S’ha notat l’entrada en vigor de la llei que regula els preus del lloguer a Catalunya? L’oferta de vivenda de lloguer –sense comptar l’efecte del transvasament de vivenda turística– s’ha reduït des de la primera setmana en què es va aprovar aquesta regulació. Creiem que es generarà un mercat paral·lel fora del control regulatori en detriment dels inquilins, com ha passat en altres mercats en què s’han regulat els preus. S’ha escollit el pitjor moment per aprovar-los perquè, tal com es va advertir, els preus de lloguer ja havien iniciat un cert ajust com a conseqüència de la crisi derivada de la pandèmia. ¿Afavorirà l’objectiu per al qual va ser creada? Els preus tendiran a pujar com a conseqüència d’aquest desequilibri entre oferta i demanda. Els efectes negatius estan contrastats a diversos països on han passat per aquest procés molt abans que nosaltres. ¿Com ha afectat la pandèmia en l’activitat que fa Anticipa? ¿Què ha passat amb les moratòries de lloguers? Hem treballat de forma intensa durant aquests mesos oferint recolzament als nostres inquilins, acordant moratòries i plans de pagament davant la situació de pèrdua d’ingressos d’algunes famílies. La venda d’immobles també se n’ha ressentit, però menys de l’esperat inicialment. ¿Com ha afectat tot això els resultats de la seva empresa? Hem hagut de fer un esforç important en la contenció de despeses operatives i d’estructura per reduir l’impacte d’un any complex. Els equips hi han respost des del primer moment amb un alt grau de responsabilitat, compromís i sensibilitat social. Hem invertit recursos a digitalitzar part dels nostres processos comercials i ‘back office’. Des de molts col·lectius socials s’assenyala els grans tenidors com a causants (tot i que no únics) del problema. No crec que vostè comparteixi aquesta opinió. Tenir un dèficit de vivenda social o assequible respecte a la mitjana europea de més de dos milions de vivendes situa quin és el problema en el seu context. Aquest dèficit no es pot atribuir als grans tenidors. És responsabilitat de l’Administració assegurar un parc de vivenda per atendre famílies amb dificultats d’accés a la vivenda. ¿A què es deu aquesta imatge que s’ha traslladat a la societat? La gravetat de la situació després de tants anys amb dèficit de vivenda pública de lloguer no permet solucions ràpides ni efectives des de les administracions. El que s’ha fet és traslladar al propietari privat aquesta obligació a través de la regulació, per obtenir una solució ràpida. La qüestió és la dubtosa legalitat d’algunes d’aquestes mesures imposades. El lògic seria treballar conjuntament per acordar convenis de col·laboració, com estem reclamant des de fa més de cinc anys les administracions. ¿Són responsables del fenomen de la gentrificació? Mirem de contribuir a resoldre el problema de l’escassetat d’oferta posant vivenda en el mercat. La gentrificació és el resultat del fet que els grans centres urbans són llocs on cada vegada més gent vol viure, tot i que arran de la pandèmia això ha canviat. La solució, de nou, és proveir més oferta al mercat i no el control de rendes. En el nostre cas, lloguem i venem habitatges de segona mà a preus mitjans de 115.000 euros i lloguers d’una mitjana de 595 euros al mes. No negarà que els grans tenidors han contribuït a aquesta visió poc empàtica socialment amb una gestió destinada a maximitzar el benefici dels actius. Nosaltres sempre hem tingut una vocació de permanència a llarg termini en el mercat espanyol, que ens ha portat des d’un inici a dialogar constantment amb tots els nostres ‘stakeholders’ sempre a la recerca d’un acord favorable per a totes les parts. A més, per a aquells casos de vulnerabilitat extrema, hem ofert ajuda a través del nostre propi programa d’inserció sociolaboral. Moltes de les vivendes ocupades pertanyen a grans tenidors. ¿Quina responsabilitat els toca en el fenomen de l’ocupació? L’ocupació il·legal s’ha de tractar amb molt de compte per l’efecte crida i el perjudici que pot generar contra altres famílies que estan pagant el seu lloguer o hipoteca amb dificultats. És un altre exemple en què és important discernir cas a cas, i proposar acords amb els propietaris per allotjar les famílies sense recursos, i evitar així que es portin a terme activitats il·lícites. ¿Fins a quin punt la llei afavoreix el fenomen? A Catalunya, segons el decret 17/2019, s’obliga a oferir lloguer social a ocupes sota determinades circumstàncies. El resultat és un increment del nombre d’ocupes: Catalunya ja és la comunitat amb més del 50% del total d’ocupacions d’Espanya. Així mateix, el recent decret 37/2020, aprovat pel Govern central, que prohibeix desnonar mentre duri l’estat d’alarma, posa en el mateix pla famílies que no poden pagar lloguer o hipoteca que els ocupes. No sembla que sigui lògic. ¿Què s’ha de fer amb els col·lectius més vulnerables? Ampliar el parc de vivenda de lloguer social i assequible. El primer (social), és responsabilitat estrictament pública, i en el segon (assequible), es requereix la col·laboració amb promotors i inversors privats per accelerar-ne la posada en marxa. Per atendre les necessitats més apressants del curt termini, s’ha d’aprovar un esquema d’ajuts públics a les famílies amb dificultats de pagament i acordar amb propietaris els incentius adequats perquè destinin la seva vivenda al lloguer assequible. No diguem que no hi ha diners perquè no és cert. El parc públic de vivenda és insuficient, però des de l’Administració no s’ha volgut emprendre el problema, argumentat un excés d’oferta procedent de la crisi immobiliària. ¿Era encertat, aquest diagnòstic? Es tracta de qüestions diferents. Espanya necessita un parc de vivenda de lloguer assequible, com tenen la resta de països d’Europa, especialment a les zones on els preus han crescut més. L’excés d’estoc provinent de la crisi del 2008-2014 no es localitza precisament a les zones de més necessitat de vivenda assequible; per tant, aquesta vivenda no serveix per donar solució a aquest problema. Per mobilitzar aquest estoc, en tot cas, s’hauria d’haver acordat amb els seus propietaris el tipus d’esquema a què em referia anteriorment. En aquests moments, sembla que ja s’accepta la falta d’oferta i que la manera de suplir-la és a través de la col·laboració publicoprivada. Però també és cert que els privats s’han resistit a fer vivenda social. ¿Per què? No s’hi han resistit, però s’han de proposar esquemes jurídics que donin estabilitat a llarg termini a l’inversor. Com més incertesa es detecti en un plec de condicions, més alt serà el cost de capital exigit al projecte i més baixa la probabilitat d’acord. ¿Com pot incidir en el mercat el pla del Ministeri de Transports de portar a terme 20.000 vivendes assequibles? Tot el que contribueixi a la creació de parc va en la bona direcció i ho aplaudim. L’anunci de 20.000 vivendes, no obstant, no cobrirà ni de lluny el dèficit de vivenda assequible que necessita el nostre país. S’ha de dotar de fons les comunitats autònomes perquè facin de forma massiva plans de desenvolupament en règim de concessió amb la intervenció privada sota una mateixa estructura de plecs de clàusules concessionals prèviament consensuats. Des del 2008, el mòdul de VPO no s’havia tocat. Ara la Generalitat l’ha revisat. ¿Quin efecte tindrà aquesta mesura en el mercat? Permetrà que els operadors i inversors privats puguin invertir en la promoció de vivenda protegida amb rendiments més adequats, però sempre que se’ls asseguri un entorn regulatori i jurídic estable. El primer, sense el segon, no generarà l’impacte positiu desitjat.

Eduard Mendiluce: «El problema és tenir un dèficit de 2 milions de vivendes socials»

Entrevista a Eduard Mendiluce, conseller delegat d’Anticipa i Aliseda

El més llegit