Aquest dimecres 23 de setembre del 2020, any de pandèmia, s’ha iniciat la primera operació de ‘tokenització’ de deute immobiliari. Competència per als bancs i via de crèdit alternativa amb futur. Per als que volen saber possibles aplicacions del ‘blockchain’ aquest n’és un exemple. L’operació és a la pràctica una manera de facilitar finançament a un petit promotor amb dificultats per aconseguir finançament bancari amb tipus d’interès atractius i curt termini de temps. Inveslar Fintech, empresa especialitzada en gestió d’apartaments en règim de ‘coliving’ ha sol·licitat fons per a la reforma d’un immoble per a la seva posterior explotació. La firma RealFund articula tota l’operació i la Veltis s’encarrega de qualificar els ‘ratings’ de qualificació de risc per als inversors. L’empresa de serveis d’inversió José Manzanares Allen, ha sigut l’encarregada de la validació del memoràndum d’inversió d’acord amb els criteris de la CNMV, mentre Paymático s’encarrega de la custòdia dels fons invertits. Tot aquest maremàgnum financer s’ha dissenyat com a prova pilot perquè Inveslar aconsegueixi 75.000 euros.
Poques hores després de l’obertura de l’operació, ja havien aparegut una desena d’inversors interessats, confessa José García Caballero, conseller delegat de RealFund. García ressalta que la gran novetat d’aquesta operació de ‘tokenització’ (especejament de drets) és la utilització de ‘tokens’ basats en la xarxa ‘blockchain’ d’Ethereum que permet transmetre aquests drets abans que acabi l’any, per la qual cosa la inversió segueix sent en alguna mesura líquida. Els inversors podran vendre el seu deute ‘tokenitzat’ en qualsevol moment.
A canvi dels seus diners, els inversors obtindran un títol digitalitzat que els concedirà un interès fix, del 7%, i el dret a la devolució del principal en el termini pactat d’un any (amb una inversió mínima de 200 euros). Al ser fàcilment transferibles, els ‘tokens’ podran ser venuts amb cobertura legal en mercats digitals secundaris, incrementant així la liquiditat. Tots els ‘tokens’ identificaran els compradors, i el marc normatiu d’aquestes operacions es regirà per la legislació espanyola.
La ‘tokenització’ de qualsevol actiu permet que qualsevol promotora o particular pugui emetre deute, vinculat als seus projectes immobiliaris presents o futurs. Aquesta operació, està recolzada tant per qui firma el compromís de devolució de la inversió i l’interès com per part del propietari de l’actiu, per la qual cosa el ‘rating’ és elevat en un context de tipus d’interès baixos.
Aquest deute serà digitalitzat per RealFund. Aquests valors digitals, mitjançant la tecnologia ‘blockchain’ permeten eludir la creació d’una hipoteca sobre l’actiu, evitar despeses de notaria, registre i altres despeses relacionades.
Aquest primer immoble està situat al barri de Sants. Els inversors poden comprar participacions a partir de 200 euros i cada ‘token’ té un valor de 10 euros. La rehabilitació de l’edifici permetrà incrementar la renda per pis de 700 o 800 euros actuals a més de 1.500 euros, amb la qual cosa la devolució del préstec col·lectiu és plausible. La contrapartida de la inversió és que les garanties es redueixen a les existents als contractes de préstec entre particulars i els bancs tradicionals veuen aquest tipus de pràctiques amb cert temor per la competència que poden suposar en el futur. Grans operacions d’inversió es poden basar en sistemes semblants en el futur.
L’objectiu de l’emissió de deute immobiliari ‘tokenitzada’ és captar 75.000 euros per a la seva reforma. El seu ús es destinarà a ‘coliving’. Als inversors se’ls remunerarà amb un tipus d’interès del 7% anual abonat trimestralment. L’emissió en suport ‘blockchain’ anirà a càrrec d’Ethereum.
Per a José García Caballero, CEO de RealFund (www.realfund.tech), «la ‘tokenització’, a l’aportar liquiditat a valors fins aleshores il·líquids, crear un nou mercat digital d’inversió immobiliària obert i transparent, i amb grans possibilitats de retorn de la inversió. Ja no farà falta esperar que es completi el projecte immobiliari per començar a veure algun retorn. N’hi haurà prou amb vendre els ‘tokens’ quan l’inversor ho desitgi».