El Consell de Ministres va aprovar ahir el projecte de llei de crèdit immobiliari, després d’haver analitzat un primer esborrany el febrer d’aquest any i un altre, al juliol. El ministre d’Economia, Luis de Guindos, va aconseguir per fi impulsar aquesta iniciativa que ha de servir per transposar diverses directives europees a la legislació espanyola. El termini límit per fer-ho era el 21 de març del 2016.
Segons el Govern, l’objectiu d’aquesta norma «és reduir les despeses associades a modificacions en els contractes hipotecaris i reforçar la transparència». La norma abarateix les comissions de cancel·lació anticipada dels préstecs a tipus variable fins a eliminar-les a partir dels cinc anys de vigència del contracte. A més a més, la conversió de tipus variable a fix no pagarà comissió a partir del tercer any i es rebaixaran les despeses d’aranzels i notaria.
Estratègia comercial
En el transcurs de la roda de premsa posterior al Consell de Ministres, Guindos va explicar que els actuals tipus d’interès «extraordinàriament baixos», i fins i tot negatius, «no duraran sempre» i per això s’ha optat per afavorir el pas a tipus fix de les hipoteques en el moment actual, «no només per a les noves sinó per a tot l’estoc». Aquesta mesura és especialment ben rebuda en el sector financer. La seva estratègia comercial està centrada precisament en les hipoteques a tipus fix.
En el cas de la comissió de cancel·lació, els nous percentatges s’aplicaran a les hipoteques firmades amb posterioritat a l’entrada en vigor de la nova Llei, mentre que les relatives a la conversió de variables a fixos afecten tots els contractes hipotecaris vius.
La comissió de cancel·lació per als préstecs a tipus variable serà zero a partir del cinquè o del tercer any de vigència del contracte, en funció del que s’hagués pactat. En el primer cas (cinc anys), el límit serà del 0,25% del capital desemborsat anticipadament durant els cinc primers anys. En el segon (tres anys) serà del 0,50% durant els tres primers anys. En l’actualitat, aquests percentatges són del 0,50% els cinc primers anys o del 0,25% després.
El projecte de llei també estableix, per primera vegada, comissions màximes per als préstecs a tipus fix que seran del 4% els 10 primers anys i del 3%, després.
Per afavorir la conversió d’una hipoteca a tipus variable en una altra a tipus fix la comissió màxima de cancel·lació quedarà reduïda al 0,25% del capital si el reemborsament anticipat es produeix durant els tres primers anys de vigència del contracte. A partir de llavors la comissió serà del 0%.
Desnonaments
Per augmentar la transparència dels contractes, s’estableix que durant els set dies previs a la firma del contracte, l’hipotecat haurà de ser informat del seu contingut i de l’existència de clàusules potencialment abusives o opaques, com podia ser al seu dia el cas de les clàusules terra.
A més a més, s’endureixen els tràmits previs a l’inici d’un desnonament, també per a les hipoteques en vigor sempre que ja no estiguin en fase de litigi.
A partir del moment en què s’aprovi la llei, perquè es pugui iniciar l’execució d’un préstec hipotecari, s’hauran d’haver produït nou impagaments mensuals o del 2% del capital concedit, durant la primera meitat de la vida del préstec. Durant la segona meitat, el percentatge és del 4% del capital concedit o 12 quotes mensuals impagades.