Lloguers un 16,4% per sobre del límit

¿Hi ha una diferència abismal entre els límits que estableix el nou índex de referència dels lloguers respecte al preu real d’un mercat tan embogit com el de Barcelona? ¿Suposarà una gran rebaixa respecte a la situació actual? Sí i no. Un experiment realitzat amb mig centenar de contractes firmats en els últims mesos al llarg i ample de la ciutat, revisats ara amb el sistema de fixació de preus que dona el Ministeri de Vivenda, revela que els preus subscrits estan, de mitjana, un 16,45% per sobre del límit màxim aplicable en cada cas, segons l’exhaustiva radiografia que ha realitzat la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona per compartir amb aquest diari. Això sí, amb puntes que poden suposar una desviació de fins al 112% sobre el rang mínim. No obstant, si la mostra es divideix entre els contractes de pisos que van ser comercialitzats des d’anuncis (al mercat més liberalitzat) i els subscrits entre particulars (per confiança, recomanació i altres) la cosa canvia. Els primers arriben a un preu un 27,46% més alt que el rang superior calculat pel Govern partint de la declaració de la renda. Per contra, el segon cas, només estan un 5,3% per sobre del límit de l’índex. Mercat tensionat Cal recordar que l’indicador serà d’obligat compliment a les zones considerades de mercat tensionat a Catalunya, en el cas dels grans tenidors estant abocats al reajustament dels arrendaments. Però també és previsible que contagiï el mercat dels petits propietaris per ser competitius, sempre que mantinguin les seves vivendes al mercat del lloguer i no hi hagi una caiguda brusca de l’oferta, com sospita el sector. Per analitzar l’efecte real del límit als lloguers en l’àmbit de Barcelona, la Cambra ha fet una simulació amb 26 contractes que han formalitzat recentment on les condicions les havia pactat el propietari particular amb un altre particular de la seva elecció, davant 26 més que la mateixa Cambra va comercialitzar i va publicitar seguint els preus de mercat dels grans portals o els preus desitjats pels propietaris. En cada una de les proves s’han introduït les característiques reals de la vivenda (ubicació, estat, altura, mobiliari i d’altres) que sol·licita el sistema per fixar un rang des d’un mínim fins a un màxim, que a les zones no tensionades es queda en una mera referència, mentre que en punts com Barcelona s’ha d’acatar en els nou contractes a partir del 13 de març. El ventall que dona el sistema abraça els 300 euros amb freqüència (per exemple, un pis de 70 metres quadrats a l’Eixample, que l’índex situa entre 830 i 1.120 euros), i deixa la negociació final entre les parts. Hi intervindran altres aspectes no tinguts en compte, com la lluminositat o l’orientació, es pressuposa. D’entrada, la franja baixa queda molt per sota de la realitat local i distorsiona especialment els pisos petits i reformats, ja que les obres són poc valorades per l’índex. Així doncs, fins i tot en els contractes entre particulars, el preu firmat queda un 41,7% per sobre del mínim corresponent, mentre que pel que fa al mercat lliure s’engrandeix la diferència fins a un 68,15%. Cap als límits màxims L’opció dels màxims és previsiblement la que més s’adoptarà, amb lògica de mercat i tenint en compte que l’oferta és ja per si mateix escassa i podria minvar ràpidament si els propietaris opten per vendre abans que rebaixar. I que la demanda no ha deixat de créixer a la ciutat, raona el gerent de la Cambra de la Propietat, Óscar Gorgues. No obstant, si es fa la mitjana conjunta amb les dues mostres de contractes, la diferència és de l’esmentat 16,45% sobre el límit màxim que dona l’índex i del 55,15% sobre el mínim. Anant al detall dels casos particulars es ratifica encara més la tesi de la Cambra, que sempre qüestiona els preus de lloguer que difonen els grans portals immobiliaris com a generalitzables, en tant que s’allunyen del mercat paral·lel de proximitat que s’estableix entre particulars, manté Gorgues. Ho demostra el fet que la mitjana dels contractes firmats a Barcelona presa de les fiances de l’Incasòl és de 1.171 euros mensuals (segons últimes dades disponibles del tercer trimestre del 2023), mentre que només un 10% dels pisos oferts aquest dimecres a Idealista estan per sota de 1.200 euros. D’aquestes dades es desprèn que els acords entre particulars són una part important del mercat total. Es tracta de tractes que es tanquen per recomanació, per confiança prèvia, amb coneguts i similars situacions, on el propietari "prioritza la seguretat al preu", assenyala la mateixa font.

Lloguers un 16,4% per sobre del límit

Els contractes estan ara un 27,4% per sobre del límit màxim en el mercat lliure, i només un 5,3% en els contractes entre particulars, segons un examen de la Cambra de la Propietat.

El més llegit