Així està la vivenda a Barcelona en plena pandèmia

L’Eric i l’Anna, una parella d’uns trenta anys, fa diversos mesos que busquen pis de compra a Barcelona, amb la convicció de l’‘ara o mai’. O sigui, que la pandèmia els hagués servit –com a efecte secundari positiu– una oportunitat única i efímera de comprar la seva primera vivenda més barata que fa un any. Però la realitat s’entossudeix a demostrar-los el contrari: «No hi ha oportunitats ni baixades, tothom està a l'espera de com evoluciona això», expliquen. Aquesta incertesa que afecta sectors econòmics molt diversos ha provocat un cert alentiment en el moviment immobiliari. Però els vaticinis de grans caigudes el 2021 es resisteixen, i les rebaixes són menors. Només els lloguers segueixen un camí a la baixa iniciat poc abans del coronavirus. Aquestes són algunes claus del panorama que viu la capital catalana aquest any. Descensos mínims en els preus de venda Els preus de la vivenda continuen sent inabastables per a molts barcelonins, sobretot els que busquen la seva primera llar. Les previsions dels experts parlaven de fins a dos dígits de caiguda de preus entre el 2021 i el 2022, però de moment la realitat exhibeix descensos lleus i Servihabitat, al seu informe d’aquest dimarts, destaca una constant recuperació de les vendes des de finals de l’any passat. Al conjunt de Catalunya, preveu un augment de l’11,7% d’operacions per a aquest any. La tenacitat dels preus a gairebé tots els districtes s’evidencia en l’oferta dels grans portals, els preus anunciats dels quals són de sortida (poden negociar-se a la baixa), però actualment pateixen un descens de tot just un 3% interanual, expliquen des d’Idealista. Afegeixen que l’estoc està estabilitzat, amb la mateixa bossa de vivendes disponibles en venda que abans de la Covid-19. No obstant, puntualitzen que des del Nadal ha crescut l’índex que mesura els contactes per anunci (de 0,45 a 0,6) a tota la província perquè molta gent està buscant vivenda, encoratjada per les esperances en la recuperació. Malgrat la crisi que deixarà la pandèmia, la mateixa font estima que és possible que «ben aviat s’estabilitzin els preus», sense els esperats descensos. L’informe 2020 de Tecnocasa, amb preus finals de venda, destaca que durant el segon trimestre de l’any passat els seus preus van baixar un 6,8%, «seguint una inèrcia iniciada el 2019 i accelerada per la situació que vivim», manté Lázaro Cubero, portaveu de la firma. La xarxa immobiliària estima que a Barcelona hi ha una sobrevaloració del 17,21% a les vivendes, és a dir, que el propietari venedor sol tenir unes expectatives superiors a l’estimació de valor real de mercat. Ells fixen en 3.100 euros el preu mitjà per metre quadrat en els immobles venuts pel grup a la ciutat perquè amb prou feines treballen la zona alta i la seva estadística està molt per sota del de l’oferta actual publicada en portals com Fotocasa (4.434, a l’alça en un 0,8% l’últim mes) o Idealista (fregant els 4.000 euros). De fet, Servihabitat estableix un creixement mitjà del 2,4% a Catalunya l’any passat, forjat en l’obra nova i l’impulsa de Barcelona i el seu entorn. Més oferta de lloguer que mai i fortes baixades de les rendes En un efecte pervers, els reivindicats índexs de referència de preus de lloguer podrien jugar una mala passada a alguns nous inquilins, ja que el mercat actual de pisos de lloguer ofereix ja preus per sota dels paràmetres dels últims anys. L’anàlisi del febrer publicada aquest dimarts per Idealista suma un altre descens del 0,6% a la capital catalana, que acumula un 17,3% per sota dels preus del maig passat, quan va arribar al seu rècord en la seva sèrie històrica. No obstant, les últimes dades de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya sobre lloguers (partint dels contractes i fiances registrats per l’Institut Català del Sòl) publicats aquest dimecres apunten a una significativa caiguda en els preus de les rendes contractades, que de mitjana van ser de 939 euros mensuals en el quart trimestre del 2020. Suposen un 5,7% menys que un any abans (995 euros), malgrat continuar molt altes. La mitjana de tots els arrendaments firmats a la ciutat el 2020 va fregar els 965 euros. A poc a poc les xifres s’allunyen del sostre puntual dels 1.005 euros a la tardor del 2019, després de diversos anys d’auges d’infart. Si alguna cosa és cridanera és la coincidència en les dades de tots els portals sobre el gran increment entorn del 80% de l’oferta de pisos disponibles. Llorenç Viñas, gerent del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona i Lleida, explica que la demanda de lloguers està en hores baixes per les incerteses de la crisi sanitària, la situació laboral de molts barcelonins (no permet aspirar a un lloguer nou), la menor presència de població forana per estudis o feina, en paral·lel al gran augment d’una oferta augmentada amb pisos turístics que es passen al lloguer de llarga durada, i per l’acumulació d’estoc durant els mesos de confinaments domiciliaris o de mobilitat. I és que l’Incasòl certifica una disminució del 21,4% de contractes a la capital catalana l’últim any, amb només 40.416, davant els més de 51.000 del 2019. Viñas destaca que la morositat en els arrendaments ha passat de l’1,8% fa un any, al 3,3% actual, segons dades dels seus associats. La facturació dels administradors (davant la davallada de contractes) va ser el 14,1% menor. El desajust que viu en aquests moments el mercat local s’està traduint en una forta caiguda de l’anomenada «demanda relativa» (en relació amb el volum d’oferta) que mesura Idealista i deixa Barcelona en el lloc 14a de ciutats espanyoles, quan sol estar en el podi. Menys inversors, i més hipoteques a la ciutat La paralització dels viatges i l’economia s’han traduït en menys d’un any en la desaparició dels inversors del mapa local, que segons l’informe de Tecnocasa van arribar a suposar el 35% de les vendes el 2016, davant el 18,2% de l’any passat (la mitjana nacional és del 19%). Fins aquell any, més de la meitat de les operacions van ser al comptat, mentre que el 2020 aquesta xarxa d’agències va vendre el 72,7% de les vivendes amb hipoteca. Servihabitat situa la caiguda de compradors estrangers (en l’àmbit residencial, no vacacional) en el 21% a tot Espanya. El temps mitjà de venda ronda els sis mesos, tot i que si els preus i productes són competitius es tanquen tractes fins i tot en dies. Vicenç Hernández Reche, CEO a Tecnotramit i president de l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC) veu més imprevisible que mai el panorama, marcat per l’evolució de la vacunació en els pròxims mesos i el desenllaç dels ertos i els seus efectes en les rendes disponibles de qualsevol barceloní interessat en comprar-se un pis. Dona per fet que l’interès de l’inversor estranger caurà en picat per les actuals polítiques de vivenda (sobre lloguers i quota de pisos socials) que «desincentiven» noves promocions o compres per llogar. I alerta de la creixent legió de compradors a l’espera d’una «negociació deflacionista». O sigui, a la recerca del xollo quan baixin els preus o es pugui collar els propietaris, ja que creix la xifra dels que «prefereixen vendre que llogar». Una cosa que, de moment, només es produeix en cas d’urgència, ja que la majoria d’amos estan també a l’expectativa, sense ganes d’afluixar. Com a contrapartida, l’Ajuntament de Barcelona té en aquests moments més de 2.000 pisos públics en construcció, la majoria per a lloguer social, i una part per a cessió d’ús a cooperatives, entre d’altres. De fet, l’Institut Municipal d’Habitatge ha sigut el segon licitador d’obra pública a tot Catalunya el 2020 amb 164 milions, molt per davant d’organismes públics, i construint només vivenda, destaquen fonts municipals. En canvi, la normativa que pretenia que les noves promocions incorporessin un 30% de pisos socials ha frenat l’interès dels promotors a la capital catalana, a favor de l’àrea metropolitana, que atrau més obra nova. Mentrestant, unes 560 famílies amb valoració positiva esperen que els atorguin un pis social. Una desena de barris copen els pisos més assequibles de Barcelona La punxada de la bombolla immobiliària va fer descendir en picat els preus fins al 2014, amb l’entrada en escena de milers de vivendes que per primera vegada en anys podien adquirir-se fins i tot a menys de 150.000. Aquesta bossa ‘barata’ no s’ha disparat aquesta vegada. En el cas del portal Habitaclia, fa uns dies una mica més del 10% de la seva bossa de venda estava sota aquest límit. A Idealista, amb gairebé 19.000 pisos anunciats (incloses repeticions de vivendes que comercialitza més d’una agència) eren 1.250 aproximadament. Si algú busca aquests preus a la capital catalana, haurà de posar la lupa en tot just una desena de barris, especialment concentrats a Nou Barris (un terç del total) i les zones més allunyades de Sant Andreu, Sant Martí i Horta-Guinardó. Entre ells, Roquetes, Trinitat Vella, Trinitat Nova, La Prosperitat, Verdum, Besòs, Verneda... Allà és possible trobar no poques vivendes fins i tot per menys de 100.000 euros. Però resulta cridaner el creixement d’aquesta oferta en ple centre de Barcelona, en concret a la zona de la Barceloneta (en aquest cas, micropisos normalment destinats al lloguer turístic o temporal, que ara afloren per a la venda), i sobretot al Raval, on els problemes de convivència ocasionats pels narcopisos i ocupacions delictives han fet aflorar una creixent bossa de pisos ‘low cost’, dirigits sobretot a teòrics «inversors», com destaquen els anuncis. Constant creixement de l’oferta a les plantes baixes i estudis A l’oferta consolidada de vivendes a la planta baixa (històrica i a les noves promocions) cal sumar la creixent incorporació al mercat d’antics locals comercials a què l’ajuntament (previs requisits) atorga el canvi d’ús. Com va informar aquest diari dilluns, en els últims cinc anys se n’han sumat 805; en general, amb preus més assequibles que l’oferta convencional. Molts d’altres s’estan comercialitzant a la franja més baixa de preus sense regular, al mancar de cèdula d’habitabilitat, per tractar-se d’antics magatzems, porteries i altres. A l’actualitat, gairebé el 10% dels anuncis d’Idealista, per exemple, corresponen a plantes baixes, que inclouen des de grans vivendes amb jardí a alguns districtes, fins a minipisos reconvertits en vivendes en els últims anys. Un terç s’ofereixen per sota dels 200.000 euros. Horta-Guinardó i Sants-Montjuïc són els que disposen de més cases d’aquesta tipologia al mercat local. Una tercera part del total tenen menys de 40 metres quadrats, en consonància a les noves demandes de llars unipersonals. La pandèmia dispara l’ànsia de metres quadrats, zones obertes i fora de BCN L’estudi de Servihabitat destaca que després de l’experiència del confinament, els pisos de menys de 90 metres perden interès a favor d’espais més grans i amb balcons, jardins o terrasses. També de vivendes situades a la primera corona de grans ciutats com Barcelona i de ciutats mitjanes. El padró municipal ja constata la pèrdua d’uns 13.000 habitants a la ciutat l’any passat. Diverses agències consultades destaquen entre les peticions recurrents aquest 2021 el pes de les vistes, amb una demanda més gran de vivendes exteriors i rebuig de les interiors. Tecnocasa revela que el més demanat a les seves franquícies són pisos de tres dormitoris (58,2%) amb balcó o terrassa i que els que més tarden a vendre’s (per sobre de 180 dies) són sense reformar o sense ascensor. Entre els venedors, destaquen (35%) els que ho fan per canvi de domicili o necessitat de liquiditat (34%). Constaten també un augment d’interès a traslladar-se a municipis petits del Maresme, en especial famílies amb fills i poder adquisitiu mitjà. Servihabitat afegeix que el Vallès Oriental i Occidental cobren pes entre els compradors per una oferta més adaptada a la nova demanda d’espai.

Així està la vivenda a Barcelona en plena pandèmia

Els preus dels pisos en venda a la capital catalana no sucumbeixen aquest 2021 a la crisi sanitària, mentre els lloguers baixen davant la creixent oferta disponible

Una desena de barris concentren els immobles assequibles de la ciutat, augmenta l’oferta de vivendes a la planta baixa i estudis, creix l’exigència de balcons, espai i terrasses, i es desplomen els compradors estrangers

El més llegit