Guia ràpida antidesnonaments: com es pot guanyar un judici de lloguer social contra un gran propietari

Per primera vegada a Catalunya, una sentència judicial –actualment recorreguda– obliga un gran propietari de 18 vivendes a oferir un lloguer social –per sota del preu del mercat– al Ginés i la Manoli, un matrimoni vulnerable de Badalonacontra el que va accionar un desnonament, provisionalment ajornat al desembre, per impagament de lloguer. EL PERIÓDICO ha accedit tant a la resolució com a la demanda que la va propiciar, fonamentada en el marc normatiu de la pionera llei 24/2015, pilar de la legislació antidesnonaments. L’advocat que la va liderar, Rafael Mendoza, juntament amb el context aportat per Lucía Delgado com a portaveu del Grup Impulsor de la llei antidesnonaments (PAH, Observatori DESC i Aliança contra la Pobresa Energètica), explica a través de les claus següents com va dissenyar l’estratègia per guanyar un judici que, a càrrec del recurs interposat, suposa un precedent de què poden beneficiar-se potencialment milers de famílies vulnerables a Catalunya. Generar un procés judicial independent al del desnonament La principal clau que explica l’èxit de la demanda de Mendoza és processal: es vertebra a través d’un procés judicial independent al del desnonament. Fins ara, les famílies vulnerables aconseguien lloguers socials en el context d’una negociació amb els propietaris, la qual cosa els habilitava a cert marge de discrecionalitat que no garantia que les ofertes de lloguer social cristal·litzessin en contractes de lloguer formalitzats. En aquest cas, però, la figura del lloguer social no apareix en el marc d’una negociació, sinó en un procés judicial autònom al del desnonament (que té la seva pròpia sentència, en aquest cas contra la família vulnerable), on la jutge dona per provat que el gran propietari no va fer, tal com li exigeix la llei en casos d’execucions hipotecàries i impagaments de lloguer, oferta formal de lloguer social. Si se sol·licita advocat d’ofici, al col·legi d’advocats corresponent s’ha de demanar la denominada ‘designa derivada’, per tal que el mateix lletrat pugui assumir la defensa, tant en el procés de desnonament com en el del lloguer social. «La del procés judicial independent és l’única via per buscar un encaix al dret que preveu la llei 24/2015 catalana dins de la legislació processal civil espanyola», apunta Mendoza. Provar les condicions de ‘gran tenidor’ i vulnerabilitat Una vegada iniciat un procés civil independent, «el determinant és provar que es tracta d’un ‘gran tenidor’ i les condicions de vulnerabilitat de la part desnonada», assenyala Mendoza. Sobre la primera qüestió, amb caràcter general ho són les persones físiques propietàries de més de 15 vivendes, com és el cas, o les jurídiques (empreses) propietàries de més de 10 vivendes. Quant a les condicions de vulnerabilitat de la part objecte del desnonament, la llei estableix un Indicador de Renda de Suficiència de Catalunya (IRSC) i una sèrie de llindars en funció de si es tracta de persones que viuen soles, en unitats de convivència o amb discapacitat/dependència, com és el cas. Els ingressos anuals del vulnerable –en aquest cas, una unitat de convivència– no poden ser superiors a l’esmentat indicador multiplicat per un valor (2,5, en aquest cas). Al ser l’IRSC vigent de 7.969,73 €/any i els ingressos anuals del Ginés i la Manoli de 18.928,70 €, tal com Mendoza acredita a través d’un informe dels Serveis Socials de Badalona, el límit legal per considerar-los vulnerables es compleix i la jutge el considera fet provat. Sol·licitar el reconeixement del dret a lloguer social En paraules de Mendoza, que reconeix que fins i tot la Generalitat s’ha interessat pel cas quant a precedent en el context antidesnonaments, «el judici el guanyem per un error del propietari, fruit de menysprear la llei 24/2015». El lletrat es refereix al fet que, en lloc d’esperar que s’acabés el contracte de lloguer, fet per al qual quedaven uns cinc mesos, tot i que fos sense cobrar les rendes mensuals que els seus clients devien, el propietari va optar per accionar directament el desnonament. «¿A qui se li acut activar el desnonament per falta de pagament a cinc mesos que es resolgui el contracte? Deixes de cobrar durant cinc mesos, sí, però amb el contracte acabat pots fer fora l’inquilí i després ja li reclamaràs el cobrament», afegeix Mendoza com a alternativa que el propietari no va executar. Va ser davant l’escenari del desnonament que l’advocat va decidir vehicular un nou procés civil per la via de la sol·licitud del reconeixement del dret a lloguer social que estableix la llei, més enllà d’una possible sanció per no fer oferiment. «Això és com quan no et deixen entrar en una discoteca: la meva prioritat no és que la sancionin, sinó que m’hi deixin entrar», remarca Mendoza. Aprofitar un ‘forat’ de vigència de la legislació La novetat de la sentència favorable al Ginés i la Manoli s’explica en bona mesura perquè, en l’actualitat, la legislació antidesnonaments que garanteix el lloguer social és vigent. Tal com contextualitza Lucía Delgado, portaveu del Grup Impulsor de la llei antidesnonaments, l’esmentada vigència s’ha mantingut suspesa durant diversos lapses temporals des del 2015, any en què va entrar en vigor la llei 24/2015, a causa de recursos d’inconstitucionalitat del PP. Per exemple, hi va haver suspensió de vigència «de març del 2016 al 2018 o de febrer del 2020 a març del 2022», afirma Delgado. «Ha estat vigent poc més d’un any en total», ratifica Mendoza. Aquest context explica que el judici que Mendoza ha guanyat sigui excepcional i constitueixi un precedent: paradoxalment, aprofita un ‘forat’ de vigència de la legislació, el qual pot tornar a tapar-se pròximamentperquè, adverteix Delgado, «hem sabut que el PP ha tornat a interposar un recurs». Demanar l’execució provisional contra el desnonament Una de les complexitats que comporta el cas del Ginés i la Manoli és que la seva sentència favorable (del Jutjat de Primera Instància núm. 6 de Badalona) de maig d’aquest 2022, la qual condemna el gran propietari, conviu en el temps amb una de prèvia (del Jutjat de Primera Instància núm. 4 de Badalona) de juliol del 2021, la qual paradoxalment condemna el matrimoni al desnonament i dona la raó al propietari. A simple vista, les resolucions es contradiuen perquè una habilita el desnonament i l’altra obliga l’alternativa del lloguer social al mateix immoble d’on el matrimoni anava a ser desnonat, però Mendoza planteja que «en bona lògica, el desnonament del desembre s’hauria de suspendre arran de la sentència del lloguer social, ja que la llei diu que aquesta solució ha de donar-se al domicili objecte del desnonament». És per aquest motiu que el lletrat assegura que demanarà l’execució provisional de la sentència que li és favorable quan el recurs del gran propietari sigui admès a tràmit, acció a què sumarà la «petició de l’inici de l’expedient sancionador contra la propietària». Milers de famílies potencialment beneficiàries Llegeix totes les notícies de Badalona a EL PERIÓDICO Badalona

Guia ràpida antidesnonaments: com es pot guanyar un judici de lloguer social contra un gran propietari

L’advocat del Ginés i la Manoli, matrimoni que ha guanyat el primer judici per un lloguer social contra un gran propietari, explica a EL PERIÓDICO la seva estratègia

El Grup Promotor de la llei antidesnonaments assegura que estudiarà el precedent judicial, que pot arribar a beneficiar milers de famílies, «com a nova via de pressió»

El més llegit